부동산 지식

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11 [부동산 기초지식] 지목의 구분■ 지목의 구분 ■   지목   용어의 정의1전 田물을 상시적으로 이용하지 아니하고 곡물·원예작물(과수류를 제외)⦁약초⦁뽕나무⦁닥나무⦁묘목⦁관상수와 식용 죽순을 재배하는 토지2답沓물을 상시적으로 이용하여 벼⦁연⦁미나리⦁왕골 등의 식물을 주로 재배하는 토지3과수원果樹園사과⦁배⦁밤⦁호두⦁귤나무 등 과수류를 집단적으로 재배하는 토지와 이에 접속된 저장고 등 부속시설물의 부지4목장용지牧場用地축산업 및 낙농업을 하기 위하여 초지를 조성한 토지로 가축을 사육하는 축사 등의 부지 및 이와 접속된 부속시설물의 부지5임야林野산림 및 원야를 이루고 있는 수림지⦁죽림지⦁암석지⦁자갈땅⦁모래땅⦁습지⦁황무지 등의 토지6광천지鑛泉地지하에서 온수⦁약수⦁석유류 등이 용출되는 용출구와 그 유지에 사용되는 부지7염전鹽田바닷물을 끌어들여 소금을 채취하기 위하여 조성된 토지와 이에 접속된 제염장 등 부속시설의 부지8대垈영구적 건축물 중 주거⦁사무실⦁점포⦁문화시설과 이에 접속된 정원 및 부속시설물의 부지 택지조성공사가 준공된 토지9공장용지工場用地공장시설물의 부지, 관계법령에 의한 공장부지조성공사가 준공된 토지, 이들 토지와 같은 구역 안에 있는 의료시설 등 부속시설물의 부지10학교용지學校用地학교의 교사와 이에 접속된 체육장 등 부속시설물의 부지11주차장駐車場자동차 등의 주차에 필요한 독립적인 시설을 갖춘 부지와 주차 전용 건축물 및 이에 접속된 부속시설물의 부지12주유소용지注油所用地석유⦁석유제품 또는 액화석유가스 등의 판매를 위하여 일정한 설비를 갖춘 시설물의 부지, 저유소 및 원유저장소의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지13창고용지倉庫用地물건 등을 보관 또는 저장하기 위하여 독립적으로 설치된 보관시설물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지14도로道路일반 공중의 교통운수를 위하여 보행 또는 차량 운행에 필요한 일정한 설비 또는 형태를 갖추어 이용되는 토지, 관계법령에 의하여 도로로 개설된 토지, 고속도로 안의 휴게소 부지, 2필지 이상에 진입하는 통로로 이용되는 토지15철도용지鐵道用地교통운수를 위하여 일정한 궤도 등의 설비와 형태를 갖추어 이용되는 토지와 이에 접속된 역사⦁차고⦁발전시설 및 공작창 등 부속시설물의 부지16제방堤防조수⦁자연류수⦁모래⦁바람 등을 막기 위하여 설치된 둑의 부지17하천河川자연의 유수가 잇을 것으로 예상되는 토지로서 그 규모가 특히 작은 것은 ‘구거’로 분류18구거溝渠용수⦁배수를 목적으로 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로 및 부속시설물의 부지와 자연류수가 있거나 예상되는 소규모 수로 부지19유지留池일정 구역내에 물이 괴거나 상시적으로 물을 저장하고 있는 댐⦁저수지⦁소류지⦁호수⦁양어장⦁연못 등의 토지20양어장養魚場육상에 인공으로 조성된 수산생물의 번식 또는 양식을 위한 시설을 갖춘 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지21수도용지水道用地물을 정수하여 공급하기 위한 취수⦁저수⦁도수⦁정수⦁송수 및 배수 시설물의 부지 및 이의 부속시설물의 부지와 수도관의 매설 부지22공원公園공중의 보건⦁휴양 및 정서생활을 향상시키기 위하여 일정 구역내에 필요한 시설을 갖춘 토지로서 도시계획상 공원으로 결정⦁고시된 토지23체육용지體育用地국민의 건강증진 등을 위한 체육활동에 적합한 시설과 형태를 갖춘 종합운동장⦁실내체육관⦁야구장⦁골프장⦁스키장⦁승마장⦁경륜장 등 체육시설의 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지24유원지遊園地일정 구역내 공중을 위하여 위락⦁휴양 등에 적합한 시설물을 종합적으로 갖춘 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지25종교용지宗敎用地공중의 종교의식을 목적으로 종교행사 등을 하기 위한 종교시설 등의 건축물의 부지와 이의 부속시설물의 부지26사적지史蹟地문화재로 지정된 역사적인 유적⦁고적⦁기념물 등을 보존할 목적으로 구획된 토지27묘지墓地사람의 시체나 유골이 매장된 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지28잡종지雜種地갈대밭⦁물치장⦁채석장⦁토취장⦁노천시장⦁공동우물 등과 기타 다른 지목에 속하지 아니하는 토지자료 출처: 『지적법』 시행령 제5조 (지목의 구분)  2018-12-12
10 [우리나라의 부동산 관련 제도] 제5절. 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법제5절. 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법   1. 제정배경∘ 그간 개발제한구역안에서 지역특성을 고려하지 않은 획일적인 규제로 생활환경 낙후와 주민불편 지속초래∘ 특히 개발제한구역 지정으로 인한 재산권 침해 보상규정 미비로 그 지정근거인 구‘도시계획법’의 관련규정이 헌법재판소로부터 ‘헌법불합치 판결’(‘98.12.24. : 보상없는 과도한 행위제한은 위법)을 받음.∘ 이에 개발제한구역의 지정절차와 개발제한구역의 종합적·체계적 관리를 위한 법적기반을 마련코자 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」을 제정·시행하게 됨. - 개발제한구역의 보전과 주민생활편익 도모- 개발제한구역 토지에 대한 매수청구권 부여로 국민재산권 보장▶ 법 제정 및 시행일 : 2000 .01. 28 제정, 2010. 07. 01 시행(법률 제6241호) 2. 주요내용1) 목적(법 제1조)∘ 국토의 계획 및 이용에 관한법률 제38조에 따른 개발제한구역 지정과 개발제한구역내 행위제한, 주민지원, 토지매수, 그 밖에 개발제한구역을 효율적으로 관리하는 데에 필요한 사항을 정함으로써 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하는 것을 목적으로 함.   2) 개발제한구역 지정 및 해제를 위한 도시관리계획 입안권자(법 제4조)∘ 특별시장, 광역시장, 도지사, 시장, 군수   3) 도시관리계획 결정(법 제8조) 및 지형도면 고시(법 제9조)∘ 도시관리계획 결정권자 : 국토교통부 장관 / 지형도면의 고시 : 국토교통부 장관   4) 개발제한구역에서의 행위제한(법 제12조)∘ 건축물의 건축, 용도변경, 공작물의 설치, 토지형질변경, 죽목(竹木)의 벌채, 토지분할, 물건적치행위, 도시계획사업   5) 개발제한구역의 해제(법 제3조 및 시행령 제2조)★ 개발제한구역 해제조건① 보존 가치가 낮고 적절한 도시용지 공급이 필요한 지역② 주민이 집단으로 거주하는 개발제한구역내 취락③ 도시의 균형적 성장을 위해 기반시설의 설치 및 시가화면적 조정 등이 필요한 지역④ 도로, 철도, 하천 개수로로 단절된 3만㎡미만의 토지⑤ 경계선 관통대지(1천㎡이하 대지) 및 개발제한구역 공간적 연속성이 상실된 1천㎡미만 소규모 토지   6) 개발제한구역의 해제권한의 위임(법 제3조 및 시행령 제2조)∘ 개발제한구역 해제에 대한 국토교통부 장관의 권한위임- 면적 30만㎡이하 ①, ③지역, 또는 ②, ④, ⑤지역은 법 제8조의 도시관리계획 결정 및 법 제9조 지형도면고시 경우 시·도시사에게 해제권한 위임   2018-12-10
9 [우리나라의 부동산 관련 제도] 제4절. 역세권 개발 및 이용에 관한 법률제4절. 역세권의 개발 및 이용에 관한 법률   1. 제정배경 및 목적1) 제정배경∘ 그간 역세권 개발은 주변지역과의 상호 연계성을 고려하지 못하고 개별적으로 추진됨에 따라 철도역과 그 주변지역의 부조화가 심화∘ 역세권 특성이 반영된 정부지원 부족으로 역세권 중심의 고밀 복합단지 개발추진이 어려움∘ 철도역확장, 신설에 따른 주변지역의 개발이익이 철도 및 지역경제로 투자되지 못함.∘ 이에 역세권 특성을 고려한 종합적, 체계적 사업계획 수립, 역세권 개발 촉진을 위한 특례 및 지원근거 마련, 역세권 개발사업의 구체적 시행절차 마련, 철도시설과 도시계획을 종합적으로 고려한 체계적인 역세권 개발이 가능토록 하여 역세권 중심의 생활 문화공간 조성 및 도시환경을 개선할 수 있도록 「역세권의 개발 및 이용에 관한 법률」을 제정하게 되었음. ▶ 법 제정 및 시행일 : 2010 .04. 15 제정, 2010. 10. 16 시행(법률 제10266호)   2) 제정목적(법 제1조)∘ 역세권을 체계적이고 효율적으로 개발하기 위해 필요한 사항을 정함으로써 역세권 개발을 활성화 하고 역세권과 인접한 도시환경을 개선하는데 이바지함을 목적으로 함.   2. 주요내용1) 정의(법 제2조)∘ 역세권 개발구역 범위 : 역시설과 그주변지역으로 설정∘ 역세권 개발사업이란 역세권 개발구역 안에서 철도역과 주거, 교육, 보건, 복지, 관광, 문화, 상업, 체육등의 기능을 가지는 단지조성 및 시설설치를 위해 시행하는 사업   2) 지정권자∘ 역세권 개발구역 지정권자 : 특별시장, 광역시장, 도지사- 다만 대지면적 3만㎡이상 철도역의 증축, 개량, 30만㎡이상 역세권 개발구역 지정의 경우 국토교통부 장관이 지정   3) 사업시행자∘ 국가, 지자체, 각종공사, 철도사업운영자, 시공사, 부동산투자회사, SPC   4) 사업시행절차∘기초조사→구역지정신청(사업계획포함)→주민의견청취→의회의견청취→관계행정기관 협의→시군구 도시계획위원회 심의→역세권 개발구역 지정→실시계획승인→사업시행3. 우리나라 역세권 개발 관련 법률 체계     ◀도시재생활성화 및 지원에 관한법률(2013.12 시행)▶             ⇩ 사업지원   ⇩사업지원   사업지원⇩국가통합교통체계효율화법(복합환승센터)2009. 도입   역세권의 개발 및 이용에 관한 법률(역세권개발)2010.10시행   도시재정비 촉진을 위한 특별법(고밀복합형 재정비촉진지구)2009. 도입(교통계획 측면)         (도시계획측면)       TOD의 종합적 구현                     ■ 역세권 개발관련 제도의 비교구 분국가통합 교통체계효율화법역세권 개발 및 이용에 관한 법률도시 재정비 촉진을 위한 특별법명 칭   ∘ 복합환승센터개발사업   ∘ 역세권 개발사업   ∘ 도시재정비촉진사업(고밀복합형)역세권의 범위   ∘ 교통체계정비구역 범위제시- 500m/5~10km/40km   ∘ 구체적범위에 대한 규정없음- 역시설과 그 주변지역   ∘ 조례에서 역세권 범위설정- 1차 : 250m- 2차 : 500m지정권자       ∘ 국가기간복합환승 : 국토부장관∘ 광역/일반복합환승 : 시․도지사∘ 시도지사∘ 역증축 3만㎡, 부지면적 30만㎡ 이상 국토부승인   ∘ 시․도지사       위원회심의∘ 국가교통위원회 심의∘ 도시계획위원회∘ 재정비 위원회사업시행자           ∘ 국가, 지자체, LH 등 공공기관∘ 민투법시행자, 민법/상법 설립법인- 민간시행자 토지 면적 2/3 매입필요∘ 국가, 철도공단,/공사, LH, 지자체 등 ∘ 토목시공능력 갖춘 자, 목적출자법인(20% 미만 출자, 면적 2/3, 총 소유자 수 1/2 동의)∘ 정비사업, 도시개발 시행자 등         역포함개발여부○○△주변지역개발 및 주거도입△○○  ​    ​* 첨부파일 : 본문 중 국문은 경기천년제목 Light체, 한문은 서울남산체L로 작성되었습니다.  2018-12-06
8 [우리나라의 부동산 관련 제도] 제3절. 도시개발법제3절. 도시개발법   1. 제정배경 및 목적1) 제정배경∘ 기존의 도시개발은 주택단지나 산업단지와 같이 단일목적의 개발방식으로 추진되어 신도시 개발 등 복합적 기능을 갖는 도시개발에 한계∘ 이러한 문제점 해결을 위해 2000년 7월 도시계획법의 전면개정과 함께 도시계획법상 각종조성사업과 토지구획정리사업을 통합․보완한 도시개발법 제정시행(2000. 01. 28. 제정 / 2000. 7. 01. 시행) 2) 제정목적∘ 계획적, 체계적 도시개발도모, 쾌적한 도시환경조성, 공공복리증진    2. 법의 체계 및 지위∘ 종전 도시계획법상의 도시계획사업 + 토지구획정리사업법을 통합∘ 도시개발법 제정에도 불구하고 택지개발촉진법, 산업입지 및 개발에 관한법률 등 다른 개발사업 법률은 존속하며 상호 대등한 관계 병존    3. 주요내용 1) 도시개발구역의 지정대상면적■ 도시지역 안- 주거, 상업, 녹지지역 1만㎡이상 / 공업지역 3만㎡이상 / 자연녹지지역 1만㎡이상- 생산녹지지역(생산녹지지역이 도시개발구역 지정면적의 30%이하인 경우) 1만㎡이상■ 도시지역 밖 : 30만㎡이상   2) 도시개발사업 시행자① 국가 또는 지방자치단체② 정부투자기관 : 한국토지주택공사, 한국수자원공사, 한국농어촌공사, 한국관광공사③ 지방공기업에 의하여 설립된 지방공사 ④ 토지소유자, 조합⑤ 수도권 과밀억제권역에서 수도권 외의 지역으로 이전하는 법인 중 대통령령이 정하는 요건에 해당하는 법인⑥ 토목공사 또는 토목건축공사업의 면허받은 자 등 도시개발사업 시행능력이 있다고 인정되는 자로서 대통령령이 정하는 요건 해당자.⑦ ①~③, ⑤~⑥에 해당하는 자 중 둘이상이 도시개발사업을 목적으로 출자한 법인 3) 승인권자∘ 특별시장, 광역시장, 도지사, 인구50만이상 대도시의 시장(100만㎡이상은 국토부장관 협의)   4) 도시개발사업 시행절차구역지정․개발계획 수립단계             민간제안   도시개발구역 지정 요청(시장․군수․구청장)   ∘ 도시개발사업 계획수립∘ 환경성 검토, 토지적성평가, 지구단위계획 내용포함∘ 시장군수에게 구역지정 제안토지면적 2/3이상 토지소유자 동의                     도시개발구역 지정(지정권자 : 시․도지사, 국토부장관)   ∘ 주민공람 : 주민 및 관계전문가 의견청취∘ 관계행정기관의 장과 협의∘ 도시계획위원회 심의                       도시개발구역 지정고시   ∘공람(14일간) 고시                   실시계획 수립 단계                 사업시행자 지정(지정권자)   ∘ 사업시행자 지정신청(도시개발구역지정 요청시 병행가능)                   ∘ 교통․환경․재해영향평가협의   실시계획 작성(시행자)   ∘ 지구단위계획 수립                     실시계획 인가신청(시행자 → 지정권자)                     실시계획인가고시(지정권자)                 사업시행단계                                 수용․사용방식   혼용방식   환지방식                                         준공검사(지정권자)                     공사완료 공고, 준공검사 필증 교부 및 보완시공      5) 도시개발사업 시행방식■ 수용·사용방식 (1) 개념∘ 정부나 공공기관이 법률에 의거 토지수용 및 대지조성 후 실수요자에게 공급하는 사업방식(2) 특징∘ 토지자원의 합리적 이용도모, 토지자원의 시장성 제고∘ 개발이익의 사유화 및 부동산 투기억제(3) 우리나라 사례∘ 공업단지 개발 및 공업기지 배후지 : 포항, 창원, 구미, 여천∘ 서울인구분산목적 : 과천, 안산, 분당 등 신도시∘ 도심인구분산 및 대단위 주거지 개발 : 목동, 여의도, 상계동, 고덕동   ■ 환지방식 (1) 개념∘ 기존시가지나 농지의 정비, 택지조성을 위해 도로, 공원 등 공공시설용지를 토지소유자에게 제공하고 사업종료 후 종전권리에 상응하는 토지 또는 건축물을 토지소유자에게 환지하는 방식(2) 특징∘ 저렴한 초기투자비용, 시가지 확장의 질서부여, 공공시설용지의 사전확보(3) 우리나라 사례∘ 60~70년대 서울영동 및 잠실 개발 시 사업방식으로 적용   ■ 혼용방식 (1) 개념∘ 도시개발구역안에서 동일사업시행자가 도시개발사업구역을 분할하여 각각 수용·사용방식과 환지방식을 적용하여 시행∘ 수용사용방식의 장점과 환지방식의 장점을 적절히 혼합한 일종의 절충식 사업방식   (2) 혼용방식의 종류∘ 분할 혼용 방식(구역분할)- 동일 사업자가 도시개발구역을 분할하여 각각 수용사용방식과 환지방식을 적용하여 시행∘ 미분할 혼용 방식(필지 / 기준)- 지목별, 소유자별로 일정기준을 설정한 후 필지별로 수용사용방식과 환지방식을 구분하여 시행하는 사업방식       ​* 첨부파일 : 본문 중 국문은 경기천년제목 Light체, 한문은 서울남산체L로 작성되었습니다.  2018-12-03
7 [우리나라의 부동산 관련 제도] 제2절. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률제2절. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률  1. 제정배경 및 국토이용체계 개편 기본골격 1) 제정배경∘ 1993년 국토이용관리법 개정을 통한 준농림지역 도입으로 전국토에 걸쳐 무분별한 난개발 발생 및 환경오염, 자연환경 훼손 등 악영향 초래∘ 이에 국토의 난개발을 근본적으로 방지하고, 도시계획법 및 국토이용관리법으로 이원화된 국토 이용체계를 하나의 계획체계로 통합하며,        환경친화적 국토이용체계 구축 및 先계획-後개발의 기틀 마련을 위해 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제정·시행       (2002. 2. 4 제정, 2003. 01. 01시행)∘ 토지이용계획 측면의 최상위법     2) 국토이용체계 개편의 기본골격   ▷종전도시계획법   국토이용관리법   도시지역에 한정         비도시지역에 한정   준농림지역난개발       선계획 후개발의국토이용관리체계 원칙으로 통합 ▷개편국토의 계획 및 이용에 관한 법률제정(2002.2.4.) / 시행(2003.1.1.)   ※ 도시지역 + 비도시지역을 모두 포함한 전 국토의 관리     3) 주요내용∘ 법의 목적 : 국토의 이용, 개발, 보전 및 공공복리증진, 국민 삶의 질 향상∘ 도시계획의 정의 : 시·군 관할구역에 수립하는 공간구조와 발전방향에 대한 계획∘ 도시계획의 구성 : 도시·군 기본계획, 도시·군 관리계획으로 구분∘ 기본 원칙 : 지속가능한 개발(ESSD. 1992. 리우선언)  ☞ 참고∘ 우리나라 국토계획법상 도시관리체계의 큰 틀은 용도지역제를 중심으로 하는 도시관리계획과 개발행위허가로 이루어져 있음∘ 이와 함께 용도지역제의 문제점 보완수단으로써 지구단위계획을 운용 중   2. 법률구성 및 계획수립체계 1) 법률구성체계(법률 목차구성)              개요   도시계획   도시관리1장. 총칙- 목적, 정의, 원칙 등   2장. 광역도시계획   5장. 개발행위 허가 기반시설연동제 등               3장. 도시·군기본계획   9장. 도시계획위원회               4장. 도시·군 관리계획- 용도지역, 지구, 구역- 기반시설- 지구단위계획   10장. 토지거래 허가 등                   6장. 용도지역·지구·구역에서의 행위제한                   7장. 도시·군 계획시설사업의 시행         2) 계획수립 체계   지역계획측 면   ⇒광역도시계획∘ 광역계획권의 공간구조와 장기발전방향을 제시                           도시계획측 면   ⇒도시․군 기본계획∘ 도시의 기본적인 공간구조와 장기발전방향을 제시하는 종합계획(도시의 미래상제시)                                   도시․군 관리계획∘ 구체적인 실현수단(법정계획)∘ 도시·군 기본계획의 실천계획                                                     용도지역 ․ 지구 ․ 구역   도시․군 계획시설     도시계획사업   지구단위계획∘ 세부계획                           지형고시(지적고시)   단계별 집행계획     도시개발사업계획   규제․유도∘ 집 행                   건축계획측 면   ⇒건축계획          * 첨부파일 : 본문 중 국문은 경기천년제목 Light체, 한문은 서울남산체L로 작성되었습니다.    2018-11-29
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